Non sempre è facile accedere al credito per comprare casa, quindi a volte è necessario ricorrere a modalità di acquisto alternative. Vediamo cos'è il rent to buy.

Il rent to buy (letteralmente affitto per acquisto) è una tipologia contrattuale mista finalizzata ad agevolare chi desidera comprare un immobile, introdotta nel nostro ordinamento dal Decreto 133 del 2014, meglio conosciuto come decreto Sblocca Italia.

Questo contratto può essere scelto da qualsiasi soggetto (un privato, un'impresa individuale, una società o un qualsiasi ente) su qualsiasi bene immobile, anche in costruzione: un edificio abitativo o strumentale, un'area agricola o strumentale.

Si tratta di una locazione in funzione del successivo acquisto di un immobile, quindi è un contratto in cui quasi si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita.

Nello specifico, si compone di 2 fasi:

• 1° FASE: il proprietario di un immobile ne concede il diritto di godimento ad un conduttore dietro pagamento di un canone, esattamente come avviene in una qualsiasi locazione;

• 2° FASE: entro un termine stabilito dal contratto, l'affittuario/acquirente può decidere di acquistare definitivamente l’immobile pagando una somma concordata col proprietario al momento del loro accordo.

In pratica il contratto prevede che il proprietario di casa si accordi con il futuro affittuario/compratore e gli conceda la sua proprietà in affitto per un periodo di tempo limitato. Ad inizio contratto si stabilisce anche il prezzo d'acquisto, che deve rimanere tale fino alla fine.

Durante la fase della locazione, l’affittuario paga al proprietario un canone mensile che sarà più alto rispetto a quello di una locazione ordinaria, perché una parte del prezzo viene versata per il godimento del bene (e viene “persa” come in un affitto ordinario), mentre una parte costituisce un acconto sul prezzo che verrà detratto dal prezzo finale di vendita.

Alla scadenza del periodo di locazione si procede alla vendita dell'immobile con conseguente passaggio di proprietà tenendo conto per intero o parzialmente (dipende da come si sono accordate le parti) dell'importo versato sino a quel momento come canone d'affitto.

MA ATTENZIONE: l'affittuario non è obbligato a comprare la casa e può scegliere anche di rinunciare a questa possibilità ma, dal momento che il godimento iniziale è concesso proprio in vista del successivo trasferimento di proprietà, ci sono delle condizioni specifiche che caratterizzano il rent to buy che rendono l'acquisto la scelta più conveniente e opportuna.

L'opzione di acquisto è sicuramente facilitata grazie al pagamento dilazionato nel tempo: è evidente che più il tempo passa, più il prezzo fissato all'inizio si riduce tenendo conto dell'importo versato per l'affitto durante tutto quell'arco temporale.

Se l’affittuario decide di non avvalersi del suo diritto di acquisto, gli verrà restituita una parte della somma che era stata imputata al corrispettivo finale, in misura stabilita liberamente dai contraenti alla stipula del contratto, mentre il proprietario ha diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere tutti i canoni imputati all’utilizzo. Dunque alla scadenza il contratto cessa di avere ogni effetto.

Cosa succede se l'affittuario non paga i canoni?

Il mancato pagamento di una sola mensilità di certo non è rilevante per la risoluzione del contratto ma al secondo comma del decreto Sblocca Italia è stabilito che il contratto può essere risolto nel momento in cui il compratore/affittuario non proceda regolarmente al versamento della quota mensile pattuita.

Sul contratto deve essere specificato chiaramente quanti mancati pagamenti o ritardi negli stessi possono essere accettati, prima che scatti la risoluzione; superato il numero stabilito (comunque non inferiore al ventesimo dell'importo complessivo dei canoni), il contratto si risolve di diritto.

Il conduttore inadempiente deve restituire l’immobile e perde definitivamente le mensilità versate, che vengono trattenute dal proprietario a titolo di indennità, a meno che le parti non si siano accordate diversamente in sede contrattuale.

Cosa succede se è il proprietario a non osservare i suoi obblighi?

Se è il venditore a non rispettare i patti del rent to buy, sarà lui a dover restituire la parte delle somme mensili pagate come corrispettivo, più gli interessi.

Come tutelare le parti?

Per avere effetti legali, il contratto di rent to buy deve essere trascritto presso i registri immobiliari.

La trascrizione ha una durata massima di 10 anni e produce un duplice effetto:

1. un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo nella fase di locazione;

2. un effetto prenotativo simile a quello prodotto con la trascrizione di un contratto preliminare, che tutela il conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

Quali sono i vantaggi del rent to buy?

Il rent to buy rappresenta una soluzione valida per tutti coloro che desiderano comprare casa ma al momento non possono permettersi di accendere un mutuo.

Con questo contratto il conduttore/acquirente ha il vantaggio di poter utilizzare da subito un immobile che gli interessa senza doverne pagare interamente nell'immediato né il prezzo, né le relative tasse e imposte, e con la consapevolezza di non vanificare del tutto le rate dell'affitto.

Inoltre nel periodo trascorso in locazione l'affittuario potrebbe riuscire a stabilizzare la propria situazione lavorativa e nel frattempo l’importo del saldo finale pattuito al momento del contratto sarà diminuito grazie alle somme del canone imputate al corrispettivo finale; queste condizioni consentono al conduttore di ottenere più facilmente un mutuo per versare il saldo finale, in quanto andrà a chiedere una cifra più bassa e presenterà una migliore situazione economica alla banca.

Il rent to buy offre dei vantaggi anche a chi deve o vuole vendere, perché dà l'opportunità di concedere un immobile in affitto, incassare regolarmente l'importo del canone ottenendo un immediato riscontro finanziario, e vendere più facilmente una casa che, altrimenti, potrebbe restare vuota e priva di inquilini per molto tempo.

Prima di sottoscrivere un contratto come il rent to buy è importante visionare attentamente tutte le condizioni. Infatti, come abbiamo detto, ci sono molti punti che devono essere stabiliti in modo chiaro e che sono rimessi all’autonomia delle parti, principalmente:

• la durata del periodo di locazione

• il prezzo finale dell'immobile

• l'entità del canone di locazione

• la parte del canone da scalare sul futuro prezzo d'acquisto

• il numero dei mancati pagamenti che possono essere accettati

• le conseguenze dell’eventuale mancato acquisto.

Per trovare un accordo conveniente ed avere la certezza di stipulare un contratto valido e corretto, è indispensabile il lavoro di un agente immobiliare qualificato.

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