Comprare un immobile all'asta è un'opzione valida per risparmiare cifre interessanti, ma per fare un vero affare senza correre rischi è importante conoscere bene i meccanismi di questa operazione e le procedure da seguire.

Ecco tutto quello che devi sapere sulle aste immobiliari.

Perché una casa va all'asta?

Una casa finisce all'asta perché il proprietario è risultato inadempiente a qualche debito e i creditori hanno provveduto a rifarsi con i suoi beni patrimoniali, cercando di recuperare il credito attraverso il prelievo del bene, che viene poi messo in vendita.

È l’art. 2740 del Codice Civile a consentire questa procedura nei confronti di chi iscrive un’ipoteca sugli immobili del debitore, come avviene con la banca nel caso della sottoscrizione di un mutuo ipotecario.

Una volta che l'inosservanza del debitore verso i suoi doveri viene accertata con una sentenza, si procede con l’esecuzione forzata dei beni, quindi con l’espropriazione e la messa in vendita dell'immobile.

Il pignoramento immobiliare vale anche sulla prima casa e anche se vi risiedono minori o invalidi.

Qual è il vantaggio di comprare una casa all'asta?

Acquistare casa all’asta può essere davvero conveniente, perché per ogni asta deserta il prezzo viene abbassato per legge del 25%.

La possibilità che il prezzo della base d’asta scenda rappresenta una delle grandi opportunità del sistema, tanto più che con la recente legislazione il giudice ha facoltà di prevedere che a partire dalla 4° asta deserta, il prezzo possa essere abbassato del 50%, portando l’immobile a cifre davvero irrisorie.

Quindi il principale incentivo all'acquisto all'asta è proprio il prezzo più basso rispetto al valore di mercato del bene.

Cosa controllare prima di partecipare all'asta?

Puoi trovare gli annunci di immobili in vendita all'asta sui siti internet dei singoli tribunali, (es.: www.tribunale.pisa.it), sul portale del Ministero della Giustizia in un’area pubblica denominata “portale delle vendite pubbliche” e su siti internet specializzati e autorizzati.

Talvolta vengono pubblicizzati anche sui quotidiani di informazione nazionale.

Una volta individuato l’immobile che ti interessa, è consigliabile:

• prendere visione dell’intera ordinanza di vendita per conoscere le modalità di partecipazione all’asta, prezzo e scadenze
• analizzare la perizia di stima, che contiene informazioni essenziali come la planimetria, i dati catastali, le condizioni di fatto e lo stato di manutenzione, eventuali iscrizioni pregiudizievoli (cancellabili o no in asta), eventuale presenza di abusi edilizi e loro sanabilità, vincoli, servitù, debiti verso il condominio e altro.

La perizia è sempre consultabile sui siti sui quali il giudice dispone la pubblicità o presso la cancelleria del Tribunale e lo studio del professionista a cui è delegata l’asta.

Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale.

Vendita all'incanto e vendita senza incanto: cosa significa?

Le vendite giudiziarie possono essere di due tipi:

• vendita senza incanto, in cui si presenta l'offerta in busta chiusa presso la Cancelleria del Tribunale in cui si svolge l’asta;
• vendita all’incanto, una gara tra offerenti che può essere stabilita a seguito della vendita senza incanto, quando quest’ultima non giunge a conclusione.

Con la legge 132/2015 sono state ampiamente favorite le vendite senza incanto (cioè senza rilanci, almeno in una prima fase), che oggi sono la stragrande maggioranza.

Infatti il giudice può prevedere la procedura con incanto (più complessa) solo se ci sono ragionevoli motivi per prevedere che l’asta si concluderà ad un valore molto superiore rispetto a quello stabilito dalla perizia.

È possibile visitare la casa prima dell'asta giudiziaria?

Prima dell'asta si può visitare l’immobile anche più volte.

Basterà fare domanda al custode giudiziario che è obbligato dalla legge a fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta.

La visita è essenziale per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia.

Come si partecipa all'asta?

Per partecipare all'asta bisogna presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa contenente:

• l’indicazione del prezzo offerto
• una cauzione fissata nell’avviso di vendita (di solito il 10% del prezzo a base d’asta)
• la fotocopia del proprio documento di identità e codice fiscale
• copia di eventuali altri documenti richiesti nel bando.

Tutto va consegnato o direttamente alla cancelleria del Tribunale o al professionista delegato dal giudice, il cui indirizzo di studio viene riportato nell’avviso.

Chi si aggiudica l'immobile all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra: di solito per il pagamento viene concesso un tempo che va tra i 60 e i 90 giorni dall'aggiudicazione.

Per questo motivo, se si vuole acquistare con il mutuo, è consigliabile organizzarsi per tempo e arrivare all’asta con una pre-delibera di fattibilità.

Quali sono le spese legate all'acquisto?

Sotto il profilo fiscale non vi è differenza nelle tasse da pagare rispetto alla casa che si acquista privatamente.

Infatti è stata eliminata la disparità che non consentiva di applicare il cosiddetto “prezzo-valore”, ovvero la possibilità di pagare le imposte sul valore catastale dell’immobile invece che sul corrispettivo pagato.

È necessario il versamento dell’imposta di registro secondo le aliquote prima o seconda casa; la base di calcolo è rappresentata dal valore catastale (in caso sia più basso del prezzo di aggiudicazione) se si tratta di abitazione e l’aggiudicatario è una persona fisica.

È possibile avvalersi del Bonus prima casa quando si acquista un immobile all'asta?

Si può usufruire del Bonus per l'acquisto prima casa anche se l’immobile da adibire a propria abitazione principale è acquistato in un’asta giudiziaria, ma in questo caso la richiesta di applicazione dello sconto va fatta prima della registrazione dell’atto.

Per ottenere il beneficio è necessario che nel rogito notarile il contribuente effettui alcune dichiarazioni:

• la dichiarazione di voler stabilire «entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza» nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato;
• la dichiarazione «di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge» del diritto di proprietà o di altro diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) su un’altra abitazione nel territorio del medesimo Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto (in caso contrario, il contribuente può obbligarsi ad alienare la casa pre-posseduta entro un anno dal nuovo acquisto);
• la dichiarazione di «non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale» del diritto di proprietà, piena o nuda, o di diritti reali su altra casa di abitazione, ovunque ubicata in tutto il territorio nazionale, acquistata con l’agevolazione prima casa.

Se ciò non viene fatto, non sarà possibile rimediare con una richiesta “tardiva” dell’agevolazione.

Comprare un immobile nel corso di un’asta giudiziaria può rivelarsi l’affare perfetto, vista la possibilità di spuntare un prezzo che il mercato non potrebbe mai offrire.

Ma per effettuare un'acquisto sicuro bisogna essere in grado di valutare ogni aspetto legato all'immobile e di capire qual è il momento giusto per presentare l’offerta.

Per questo l'aiuto di un professionista è indispensabile.

L'Agenzia Immobiliare Gabetti di Pisa può offrirti il suo supporto nella realizzazione di un'operazione di sicuro successo.

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