Immobili da costruire: in vigore il nuovo modello di polizza decennale

Immobili da costruire: in vigore il nuovo modello di polizza decennale


Immobili da costruire: in vigore il nuovo modello di polizza decennale 

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⚠️Dopo il modello standard di fideiussione (Decreto del Ministero della Giustizia  n. 125 del 6 giugno 2022, come da recente aggiornamento Telegram del 12 settembre), è stato introdotto, con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n. 154 del 20 luglio 2022,    un altro importante  principio di tutela  per gli acquirenti  di immobili da costruire, che si aggiunge a quelli contenuti nel Dlgs n. 122 del 20 giugno 2005.

Giunge  a termine l’iter giuridico che vede l’introduzione nel nostro ordinamento, dopo anni di vuoto legislativo, del modello di polizza assicurativa decennale obbligatoria per la compravendita di un immobile in costruzione.

????Si tratta di una vera e propria garanzia finalizzata alla tutela degli interessi degli acquirenti di immobili da eventuali vizi e difetti che possono emergere anche a distanza di anni dalla sua ultimazione. Parliamo di immobili per i quali sia stato chiesto il permesso di costruire (e che siano ancora da edificare) o la cui costruzione non sia ancora ultimata, ovvero siano in attesa del rilascio del certificato di agibilità. A partire dal 5 novembre il costruttore  dovrà rilasciare  polizze decennali postume  secondo il modello standard.

????Il decreto si compone di 3 articoli più 3 allegati:

• Allegato A – Schema Tipo, ossia il modello standard per le polizze indennitarie decennali postume;
• Allegato B – Scheda Tecnica;
• Allegato C – Attestazione di conformità.


????Polizza, cosa copre

La garanzia non opera indistintamente per tutti i vizi dell’opera, ma solo nel caso in cui vengano riscontrati gravi difetti e cioè vizi che pur non compromettendo la stabilità dell’immobile, sono sufficienti a condizionarne il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità.

????Così i vizi attinenti all’intonacatura esterna sono coperti dalla “polizza assicurativa decennale costruttore” solo se pregiudicano l’impermeabilizzante o l’assetto strutturale dell’edifico e non se rappresentano un mero problema estetico. Non v’è dubbio, invece, che un non perfetto funzionamento dell’impianto di depurazione costituisca un grave difetto di costruzione, visto che può impedire il rilascio dell’abitabilità del fabbricato. Per contro, la realizzazione di una stradina condominiale non perfettamente allineata, non può essere considerata un grave difetto di costruzione.

Il contenuto della polizza assicurativa dovrà essere determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, e in particolare:

• deve avere quale assicurato/beneficiario l’acquirente dell’immobile;
• deve avere durata decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori;
• deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore sia tenuto a risarcire ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da:
- rovina totale o parziale dell’immobile;
- gravi difetti costruttivi delle opere;
- per vizio del suolo o per difetto della costruzione;
•deve coprire i danni manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

????Clausole, garanzie e danni 

Le clausole previste nel modello standard costituiscono il contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.

Tenuto conto delle franchigie, delle limitazioni e delle condizioni, le parti determinano la somma assicurata e i massimali in modo tale da apprestare una garanzia a copertura dei rischi e dei danni di cui all’articolo 1669 del codice civile e dell’articolo 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005.

Resta salvo il diritto dell’acquirente di agire in giudizio contro il costruttore, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, per il risarcimento del residuo danno che risulti non coperto dall’indennizzo a causa del limite della somma assicurata per ciascuna partita, del limite massimo della somma assicurata alla partita 1, nonché per effetto delle altre condizioni e limitazioni apposte nel contratto assicurativo tipo.

????Campo di applicazione

Gli estremi identificativi della polizza e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale devono essere esplicitamente contenuti nell’atto di trasferimento dell’immobile.

In caso di mancato rilascio della polizza, l’acquirente può comunicare al costruttore la propria volontà di recedere dal preliminare d'acquisto casa in costruzione, liberandosi da ogni obbligo di acquisto e versamento del saldo del prezzo, e con diritto di ottenere il rimborso di tutte le somme già versate (acconti o caparre).

????Il ruolo del Notaio 

Per attivare la polizza occorre valutare l’immobile. Può avvalersi della garanzia chi acquista strutture da edificare o da sottoporre a interventi di ristrutturazione massiccia. Sono escluse, invece, dal perimetro di tutela le opere leggere, di manutenzione ordinaria e straordinaria o restauro conservativo. Il secondo passaggio impone al contraente e all’assicuratore la compilazione della scheda tecnica (con gli estremi della polizza e i dati di beneficiario e immobile) e l’attestazione di conformità. Consegnata la polizza conforme al modello il notaio  si limita a un controllo documentale.

????Durata

La durata della polizza è di 10 anni con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.

????Modalità

All’atto del rogito, il contraente presenta copia della polizza e copia dell’attestazione di conformità; l’assicuratore rilascia copia dell’attestazione di conformità al notaio che ne fa richiesta.

Nell’atto di trasferimento si dovrà inserire la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità.

????Disposizioni transitorie e finali

Il presente decreto si applica alle polizze indennitarie decennali stipulate successivamente alla data della sua entrata in vigore, il 5 novembre 2022, ferma restando la facoltà per il contraente di richiedere l’adeguamento della polizza assicurativa già stipulata in conformità ai requisiti di cui al presente decreto, con oneri a proprio carico e nel rispetto delle disposizioni vigenti in materia.