Compravendita immobiliare: in cosa consiste la verifica tecnico urbanistica?

Compravendita immobiliare: in cosa consiste la verifica tecnico urbanistica?

Per avere la certezza di affrontare la compravendita in modo sicuro è necessario effettuare le dovute verifiche preliminari, utili ad attestare che tutta la documentazione relativa all'immobile sia in regola e che il bene non presenti lievi o gravi difformità.

Per quanto si possa pensare che questi controlli rientrino soprattutto nell'interesse dell'acquirente, in realtà scoprire la presenza di difformità quando c'è già in atto un trattativa è un grosso rischio anche per il venditore, perché il dispendio di tempo e di denaro provocato da questo intoppo potrebbe anche portare a veder saltare l'affare.

Inoltre se il venditore dichiara (magari in buona fede) che il suo immobile è conforme, quando in realtà non lo è, l’atto di vendita risulta nullo, con tutti i problemi che ne conseguono.

Pertanto è sempre consigliabile procurarsi tutti i documenti necessari ancor prima di mettere in vendita il bene e affidarsi ad un agente immobiliare di fiducia che aiuti a reperire tutto il necessario e a verificare la regolarità della casa che si sta vendendo grazie alla consulenza della rete di professionisti e tecnici specializzati con cui collabora.

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Cosa verificare?

1.LA CONFORMITÀ URBANISTICA.

Il certificazione di conformità urbanistica indica la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile.

Questa dichiarazione in pratica attesta che l’immobile è regolare sotto il profilo urbanistico e sarà necessaria al rogito.

Se devi vendere un immobile, puoi verificare che la tua casa sia conforme facendo riferimento allo stato di fatto e all’ultimo titolo abilitativo e verificando tutti i titoli abilitativi autorizzativi ottenuti a partire dalla costruzione fino ad oggi.

I titoli abilitativi possono essere:

  • La licenza edilizia per gli edifici costruiti tra il 17/10/1942 e il 30/01/1977 con la Legge 1150
  • La concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 30/01/1977 e il 30/06/2003 con la Legge 10
  • Il permesso di costruire per gli edifici costruiti dopo il 30/06/2003 con il Testo Unico DPR 380/01
  • Altri titoli per interventi minori: DIA, SCIA, CIL, CILA
  • Il titolo abilitativo in sanatoria (condono edilizio).

Questo confronto ti darà dimostrazione della regolarità urbanistica del bene in oggetto mettendo in evidenza eventuali difformità o abusi edilizi.

Infatti l'immobile potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera diversa rispetto al progetto presentato al Comune.

Nel caso in cui l’immobile non risulti conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune è necessario che tu, in quanto venditore, provveda a regolarizzare l’abuso presentando una pratica edilizia in sanatoria.

In base al tipo di irregolarità potrebbe non essere facile, o addirittura impossibile, concludere l’atto di compravendita.

Perciò si tratta di un aspetto che non può essere trascurato, dal momento che può pregiudicare la libera commercializzazione del bene.

2.REGOLARITÀ CATASTALE.

La dichiarazione di conformità catastale certifica che lo stato di fatto corrisponde alla planimetria presente in Catasto, un registro nel quale si elencano e descrivono tutti i beni immobili costruiti sul territorio nazionale con l’indicazione esatta del luogo in cui sono ubicati, dei confini, il nome dei loro possessori, il titolo da cui deriva la proprietà e la relativa rendita sulla quale devono essere calcolate le imposte.

Presso gli uffici del Catasto è possibile reperire la piantina dell’immobile con gli eventuali accessori (autorimessa, cantina, terrazzo ecc.) e verificare che tutto corrisponda allo stato reale.

I dati catastali sulla piantina devono necessariamente coincidere con quelli scritti sull’atto di compravendita; se emergono differenze tra la planimetria catastale e la situazione di fatto dell’unità immobiliare oggetto della compravendita bisogna provvedere alla sua regolarizzazione presentando una denuncia di variazione.

Come abbiamo detto, la visura catastale contiene molti elementi, quali i dati anagrafici della ditta catastale o degli intestatari, la quota assegnata dagli Uffici del Catasto, l’ubicazione del bene immobile e i dati catastali identificativi (partita, foglio, particella o mappale, subalterno), la categoria e la superficie o il numero di vani, la rendita catastale o il reddito dominicale o agrario.

Tuttavia, sebbene indichi il soggetto titolare del bene, dobbiamo sottolineare che la visura catastale non è sufficiente a garantire la piena proprietà di un bene poiché il catasto per legge non è probatorio della proprietà e ha fini essenzialmente fiscali.

Quindi, se devi acquistare un immobile, per verificarne la titolarità avrai bisogno dell'atto di provenienza, che ti servirà a controllare l’affidabilità del venditore, ad accertarti che sia il reale ed unico proprietario del bene e che l'immobile non sia stato oggetto di donazioni negli ultimi 20 anni. Così facendo non corri il pericolo che, anche dopo l’acquisto, una persona esclusa dall’atto venga a reclamare diritti reali sull’immobile.

Inoltre tramite la visura ipotecaria potrai determinare la consistenza del patrimonio immobiliare del soggetto, con l'evidenza di eventuali gravami e di ipoteche volontarie o giudiziarie.

3.CERTIFICATO DI AGIBILITÀ.

Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati, valutate secondo quanto dispone il Testo Unico in materia edilizia (art.24 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380).

Si tratta di un certificato che viene rilasciato dall’Ufficio Tecnico del Comune in cui si trova l’immobile.

L’assenza di agibilità costituisce motivo di risoluzione del contratto per inadempimento del venditore con conseguente obbligo di risarcire il danno arrecato all'acquirente, a meno che quest'ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’agibilità.

4.ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE).

L'APE deve essere rilasciato da un tecnico abilitato e rappresenta il documento che attesta la classe energetica dell’immobile.

La certificazione energetica permette di capire come è stato realizzato l’edificio dal punto di vista dell’isolamento termico, quanto consuma e in che modo contribuisce al risparmio energetico.

Gli immobili, come gli elettrodomestici, vengono classificati in otto classi energetiche decrescenti che vanno dalla A+ alla G, consentendo così a chi compra casa di farsi un’idea di quanto spenderà in energia e di effettuare la scelta di un immobile anche sulla base di questo importante parametro.

Dunque l'APE deve essere messo a disposizione del potenziale acquirente già in fase di trattativa e da giugno 2013 è entrato in vigore l'obbligo di allegarlo ai contratti di compravendita immobiliare.

5.CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI.

All’acquirente deve essere dichiarato lo stato reale dell’impiantistica.

L’acquisto avverrà nello stato di diritto e di fatto in cui si trova l’immobile e, qualora si dichiarino gli impianti a norma, dovrà essere fornita tutta la documentazione che ne attesti la regolarità.

Per gli impianti installati dopo il 27/3/2008, la legge prevede obblighi di certificazione con l'emissione di un documento di progetto (o un "elaborato tecnico") e di una dichiarazione di conformità (emessi dall'installatore ai sensi del DM 37/2008).

La dichiarazione di conformità riporta con quali modalità sono stati istallati gli impianti, quali sono i materiali utilizzati e se i metodi adottati rispettano i criteri imposti dall’Unione Europea; si tratta quindi di un insieme di documenti con cui l’installatore dell'impianto dichiara e certifica che questo è stato compiuto a regola d’arte.

Invece per gli impianti realizzati dopo il 13/3/90 ma prima del 27/3/2008 e la cui dichiarazione di conformità non fosse stata prodotta o non più reperibile, è possibile farsi rilasciare una dichiarazione di rispondenza che sostituisce in tutto quella di conformità.

Quelle che abbiamo esaminato nel corso del nostro articolo sono le principali verifiche tecniche e urbanistiche e rappresentano soltanto una parte degli accertamenti da effettuare e dei documenti da controllare in vista di una compravendita immobiliare.

Gli aspetti da considerare per avere la garanzia di acquistare o vendere un bene in modo sicuro sono davvero molti e destreggiarsi tra i vari adempimenti da soli non è facile. Per questo l'aiuto di un agente immobiliare è fondamentale!

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