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Come sottoscrivere validamente un preliminare di compravendita immobiliare redatto in formato digitale

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⚠️L’Agenzia delle Entrate si è pronunciata sulla validità del preliminare informatico sottoscritto con firma elettronica semplice.

L’amministrazione finanziaria nella sua risposta n. 14 fornita il 28 ottobre 2021 ha richiamato la risoluzione n. 23/E dell'8 aprile 2021 e ha ripreso la disciplina normativa in materia.

➡️L’articolo 20, comma 1-bis, del d.lgs. n. 82 del 2005 stabilisce che «Il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta e ha l'efficacia prevista dall'articolo 2702 del Codice civile quando vi è apposta una firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata o, comunque, è formato, previa identificazione informatica del suo autore, attraverso un processo avente i requisiti fissati dall'AgID ai sensi dell'articolo 71 con modalità tali da garantire la sicurezza, integrità e immodificabilità del documento e, in maniera manifesta e inequivoca, la sua riconducibilità all'autore [...]».

Il seguente articolo 21, comma 2-bis, del CAD prevede che «Salvo il caso di sottoscrizione autenticata, le scritture private di cui all'articolo 1350, primo comma, numeri da 1 a 12, del codice civile, se fatte con documento informatico, sono sottoscritte, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o con firma digitale.

⚙️Gli atti di cui all'articolo 1350, numero 13), del Codice Civile [ossia «gli altri atti specialmente indicati dalla legge»] redatti su documento informatico o formati attraverso procedimenti informatici sono sottoscritti, a pena di nullità, con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale ovvero sono formati con le ulteriori modalità di cui all'articolo 20, comma 1-bis, primo periodo».

L'articolo 1350 c.c. elenca gli atti che «devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità» e tra questi sono inclusi anche «i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili» [cfr. l'articolo 1350, numero 1), c.c.].

L’amministrazione finanziaria rievoca l’articolo 1351 c.c. - "Contratto preliminare” - il quale stabilisce che «Il contratto preliminare è nullo, se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo».

????Per le Entrate, dunque, i contratti preliminari di compravendita immobiliare, redatti come documenti informatici, devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale; non sono valide come modalità di sottoscrizione informatica invece la firma elettronica semplice o avanzata.

????Si tratta di un vizio di natura civilistica che può essere fatto valere da chiunque vi abbia interesse, ma che comunque necessita di una pronuncia del giudice. Tale vizio dell'atto non grava però sull'obbligazione tributaria, ragion per cui, la «nullità o l'annullabilità dell'atto comporta comunque l'obbligo di chiedere la registrazione e versare la relativa imposta», che verrà restituita  «per la parte eccedente la misura fissa, quando l'atto verrà dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato, [sempre che] non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma» (si vedano l’art. 38 DPR n. 131/1986 e la risoluzione n. 23/E del 2021)