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È arrivato anche per te il momento di affittare la tua casa, ma come muoversi nella giungla dei contratti di affitto? Analizziamo le varie tipologie.

Contratti di affitto, scegli quello giusto per le tue esigenze

Quando decidi di comprare una casa, nella maggioranza dei casi devi fare i conti con le rate del mutuo da pagare, ma se hai già una proprietà e preferisci affittare il tuo appartamento o piuttosto, per una serie di motivi, ne cerchi uno in affitto, ti troverai di fronte all’esigenza di stipulare un contratto, ma quale?

Esistono diverse tipologie di contratti di affitto e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Per quanto riguarda il fisco, i contratti di affitto possono essere tassati nella dichiarazione dei redditi ai fini Irpef o con imposta sostitutiva tramite cedolare secca.

Ora vediamo quali sono le principali tipologie di contratto di affitto:

Contratto di affitto a canone libero

Il canone previsto per questo tipo di contratto è determinato liberamente dalle parti. È uno dei contratti di affitto più utilizzati ed è conosciuto anche come contratto quattro + quattro. La legge ha stabilito una durata di quattro anni, prorogabili per altri quattro, salvo che intervenga disdetta.

Al di là dei limiti previsti per la durata, puoi decidere liberamente diversi elementi accessori del contratto, come, ad esempio, l'adeguamento Istat del canone.

Contratto di affitto a canone concordato

Se decidi di adottare questo tipo di contratto, avrai una serie di aspetti da considerare. In base a quelli che sono gli accordi territoriali, sono stabilite le fasce di oscillazione del canone di locazione.

All’interno di queste fasce è possibile concordare, tra le parti, il canone per il contratto, tenendo conto di fattori come le caratteristiche dell’edificio (stato manutentivo dell’intero stabile) oppure dell’unità o porzione di unità immobiliare, e quindi della tipologia e stato manutentivo dell’alloggio, del suo stato, della eventuale presenza di posto auto, box o cantina (le pertinenze), di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.) e della dotazione di servizi tecnici come ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica e condizionamento d’aria.

Se non opti per la cedolare secca che prevede per questo tipo di contratto un’aliquota agevolata del 10% (in caso di canone libero è del 21%) per tutto il 2017, dovrai tenere conto dell’aggiornamento del canone in misura contrattata (non superiore al 75 % della variazione Istat), se previsto dagli accordi territoriali.

Se scegli questa formula contrattuale è fondamentale che utilizzi, al momento della stipula, il contratto Allegato al Decreto Ministeriale.

Il contratto di affitto a canone concordato a sua volta può essere:

contratto convenzionato;
contratto transitorio;
contratto a studenti universitari.

Contratto di affitto convenzionato

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 che disciplina questo contratto, definito anche contratto tre + due, prevede una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico biennale alla scadenza, nel caso in cui le parti non si accordano sul rinnovo triennale e sempre che non venga fatta una disdetta. Questo contratto ha una durata variabile e senza dubbio più breve rispetto a quella dei contratti quattro + quattro.

L’aspetto positivo da valutare è la possibilità di un canone calmierato, che viene di solito fissato da una tabella concordata nei diversi Comuni, tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini.

Avrai un ulteriore vantaggio, dal punto di vista fiscale, cioè quello di essere gravato da minori imposte e, in alcuni casi, di poter usufruire anche di agevolazioni fiscali.

Contratto di affitto transitorio

Largamente utilizzato e diffuso è anche il contratto transitorio, cioè quello che ha una durata inferiore ai quattro anni ed è stipulabile alle condizioni previste dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017.

È possibile estendere la sua durata sino a 18 mesi, ma essa deve però essere giustificata da particolari esigenze, documentate in contratto con una specifica dichiarazione, riconducibili sia a chi va in affitto (conduttore) che a chi affitta (locatore), come ad esempio:

mobilità dovuta alla tua professione;
esigenze di studio;
apprendistato;
formazione professionale;
ricerca di soluzioni occupazionali.

Anche questo tipo di contratto può essere redatto solo se utilizzi il tipo di contratto in Allegato al Decreto Ministeriale.

Contratto di affitto a studenti universitari

Se sei uno studente universitario hai anche la possibilità di usufruire di questo tipo di contratto che ha una durata limitata nel tempo e può estendersi per un arco temporale che va dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza.

Il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria, salvo disdetta del conduttore che deve essere comunicata almeno 1 mese prima e in alcuni Comuni anche 3 mesi prima.

Puoi usufruire di questo tipo di contratto se hai nella stessa città in cui vivi la sede dell’università, o dei corsi universitari distaccati e di specializzazione, o di istituti di istruzione superiore oppure se abiti nei comuni limitrofi oppure se sei iscritto a un corso di laurea o di formazione post laurea (come master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in Comuni diversi da quello di residenza. Questo contratto di affitto può essere sottoscritto o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.

Anche in questo caso devono essere tassativamente utilizzate le formule contrattuali allegate al Decreto Ministeriale. Sono previsti vincoli sia per il canone sia per le norme accessorie.

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Tra le novità del Decreto nuovi modelli di contratto di affitto a canone concordato

Nuovi modelli per i contratti di affitto transitori, ad uso abitativo a canone concordato e per studenti universitari sono stati previsti dal Decreto del 16 gennaio 2017 che è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017. Nel decreto sono stati definiti i nuovi criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula di questi contratti.

Un’altra novità introdotta dal Decreto Ministeriale è l’introduzione della Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale, secondo un regolamento allegato allo stesso DM, che prevede la partecipazione dell’associazione di categoria.

La registrazione dei contratti di affitto

Tieni presente che questi contratti di affitto sono soggetti a registrazione. È obbligatorio, fatta eccezione per i contratti che hanno una durata inferiore a 30 giorni durante l'intero anno, registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto stesso. Nel caso in cui questa operazione non venga fatta, il contratto, per quanto sia in regola per tutti gli altri aspetti, risulterà nullo.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

È necessario inserire all’interno del contratto una clausola con la quale chi è in affitto (il conduttore) dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso. Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari.

Il nuovo modello RLI dell’Agenzia delle Entrate

Non dimenticarti che qualunque contratto di affitto deve essere comunicato tramite il nuovo modello RLI (“Richiesta di registrazione ed adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto immobili”), approvato il 15 giugno 2017 dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento prot. 112605, e in vigore dal 9 settembre 2017.

Il modello RLI deve quindi essere trasmesso all’Agenzia delle Entrate. Ecco i casi in cui si utilizza:

la registrazione del contratto di affitto;
la cessione del contratto di affitto;
il subentro del contratto di affitto;
la risoluzione del contratto di affitto;
per esercitare o revocare l’opzione della cedolare secca sulle locazioni.

Quali sono i contratti di affitto maggiormente utilizzati in Italia

Nel 2016 sono stati stipulati più contratti di affitto “ordinario di lungo periodo”, e quindi a canone libero (57%). Un buon 23% spetta ai contratti di canone concordato e il 17% ai contratti di tipo transitorio. Una piccola fetta, solo il 3%, spetta ai contratti per studenti.

Un buona parte del fatturato delle locazioni, il 53% del totale, proviene dal Nord Est e Nord Ovest Italia. A seguire il Centro, con una quota del 28%. Al Sud e alle Isole spetta il 19%.

Quali sono i contratti di affitto maggiormente utilizzati nei grandi centri

Milano è la città che detiene lo scettro per una quota più alta di contratti ordinari di lungo periodo, seguita da Roma che è invece al primo posto per numero di contratti transitori, a canone concordato e contratti per studenti.

Sul totale dei mq locati, nel 2016, pari a 14.547.371 mq circa il 32% è da attribuire a Roma seguita da Milano (20%). Palermo, seguita da Napoli e Firenze, presentano invece le superfici medie locate più ampie. Questi dati sono stati elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Gabetti su dati Agenzia delle Entrate.

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Contratti di affitto: quanti ne esistono e quali sono i più utilizzati