Come abbiamo approfondito nel nostro precedente articolo, esiste una modalità di acquisto che permette di comprare casa anche a chi ha difficoltà ad ottenere un mutuo e non ha la possibilità di saldare subito il prezzo dell'immobile: il rent to buy.

Si tratta di un contratto con cui il proprietario/concedente consegna immediatamente l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga un canone.

Trascorso un periodo di tempo fissato nel contratto stesso, il conduttore può decidere se esercitare il proprio diritto di acquisto e comprare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Ma il rent to buy non è l'unica possibilità di acquisto "alternativo".

Oggi vediamo più da vicino in cosa consiste la vendita con riserva di proprietà, un'interessante forma di pagamento a rate spesso sostitutiva del mutuo.

Ai sensi dell’art.1523 del Codice Civile, questa formula regola la vendita di qualcosa, mobile o immobile, ovvero l’acquisizione del diritto di proprietà condizionato al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti.

La vendita con riserva di proprietà implica uno specifico atto di vendita in base al quale:

• il bene viene consegnato al compratore al momento della stipula dell’atto
• chi acquista paga il prezzo dell'immobile a rate
• il venditore mantiene la proprietà sul bene oggetto del trasferimento fino al pagamento dell’intero prezzo pattuito.

Quindi la caratteristica di questo tipo di contratto sta nella possibilità di acquistare un bene mediante pagamento a rate e goderne da subito. Inoltre l’acquirente avrà il vantaggio di potersi opporre ad eventuali terzi sopravvenuti nell’acquisto, purché ovviamente il contratto venga debitamente trascritto.

Con la vendita con riserva di proprietà chi compra si assume però immediatamente anche i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso.

Pertanto l’acquirente deve sostenere le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile dal momento dell’atto, pur non essendone ancora il proprietario.

La proprietà effettiva si ottiene solo con il pagamento dell’ultima rata, perciò quando viene corrisposto interamente il prezzo stabilito (art.1465 c.c.).

In questo modo la parte venditrice si "garantisce" dall'inadempimento della controparte, mantenendo la proprietà del bene oggetto del contratto finché non riceve il saldo del prezzo dovuto.

La clausola di riservato dominio.

La vendita con riserva di proprietà è detta anche "vendita a rate con patto di riservato dominio". La clausola di riservato dominio è indispensabile affinché questo tipo di contratto possa funzionare nel modo che abbiamo descritto.

Si tratta di una clausola specifica che deve essere oggetto di pattuizione, pur non costituendo clausola vessatoria.

Non è obbligatorio che sia inserita nel contratto di vendita, può risultare anche da un atto separato.

In mancanza di un’esplicita convenzione di riserva della proprietà, il semplice patto sulla rateizzazione del prezzo non impedisce la produzione immediata dell’effetto del trasferimento della proprietà del bene venduto al compratore.

Inadempienza dell'acquirente.

Se alla scadenza dei pagamenti l’acquirente non avrà interamente pagato quanto pattuito, il venditore avrà il diritto di riprendersi l’immobile (anche se la liberazione dell’immobile non prevede le stesse procedure dello sfratto) e il relativo possesso tramite la semplice richiesta di risoluzione del contratto, qualunque cifra avrà pagato fino a quel momento l’acquirente.

Il venditore dovrà restituire le rate riscosse salvo il diritto di trattenerne una parte come compenso per l’uso dell’immobile da parte del compratore (art.1526 c.c.) ed, eventualmente, il risarcimento di danni subiti dall’immobile.

La somma che il venditore ha il diritto di tenere in caso di inadempienza del suo acquirente può essere definita preventivamente ed inserita nel contratto.

Attenzione: il mancato pagamento di una rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto e in base all' art.1525 del Codice Civile il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive.

Le tasse sulla vendita con riserva di proprietà.

La vendita con riserva di proprietà è un atto di compravendita a tutti gli effetti, perciò è soggetta ai normali aggravi fiscali previsti per la compravendita immobiliare e le imposte si pagano subito e non in modalità differita per espressa disposizione di legge (articolo 27, terzo comma del T.U.R.).

L’imposta di registro, ipotecaria e catastale (o l’IVA se chi vende è un'impresa) sono a carico dell'acquirente.

Invece gli oneri fiscali connessi alla proprietà dell’immobile come imposte dirette o tributi locali restano a carico del venditore.

È evidente che all’acquirente non potrà essere concesso alcun finanziamento ipotecario durante il periodo di rateizzazione del prezzo, quindi un eventuale mutuo sarà erogato da un istituto di credito solo al momento del saldo.

Qualora il venditore abbia in essere un mutuo sull’immobile potrà mantenerlo fino a quando non riceverà il pagamento dell’ultima rata.

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