Cosa comporta acquistare una "nuda proprietà" concedendo "l'usufrutto" o il "diritto di abitazione" al proprietario che rimane ad abitare nell'immobile venduto?

Il Codice Civile attraverso gli articoli da 978 e ss consente di scindere in due parti la proprietà di un immobile concedendo su di esso un diritto reale di godimento e cioè:

• l’usufrutto cioè il godimento del bene senza averne la proprietà
• la nuda proprietà, cioè la proprietà senza il diritto di utilizzo.

Questa forma di "vendita" immobiliare tra soggetti estranei ultimamente sta riscuotendo sempre un maggior interesse, soprattutto in quelle persone più anziane che hanno necessità economica di poter disporre nell'immediato del valore del loro immobile pur continuando a vivere nello stesso; o anche nei casi di trasferimento di proprietà all'interno della famiglia in cui un genitore o un parente prossimo cede al figlio o al nipote l'immobile riservandosi la possibilità di abitare e godere dello stesso ancora per gli anni dell'anzianità.

I MOTIVI?

Le motivazioni delle persone che scelgono questa tipologia di trasferimento della proprietà pur riservandosi la possibilità di poter ancora godere del bene sono principalmente di carattere economico in quanto consente al cedente di avere una somma subito disponibile, seppur ridotta per il valore della proprietà, rimanendo a vivere nell'immobile o potendo goderne i frutti (es. porlo in locazione).

In ambito familiare le motivazioni di questa tipologia di cessione sono riscontrabili nel fatto di poter disporre dei beni in capo al cedente finché ancora in vita così da attriburli ai figli/parenti prossimi (evitando che questi passino in successione) pur mantenendo la possibilità di goderne ancora i benefici per il resto della vita.

DURATA

Va infatti ricordato che sia l’usufrutto che il diritto di abitazione sono diritti "temporanei" in quanto questi diritti si estinguono con la morte e non possono essere oggetto di successione.

DIRITTO DI ABITAZIONE

Abbiamo introdotto il diritto di abitazione, quale diritto temporaneo e del tutto similare all'usufrutto, anche se con qualche piccola differenza, e cioè con questo la legge permette al titolare di tale diritto di occupare ed usare l’abitazione in questione come alloggio limitatamente alle esigenze sue e della sua famiglia.

USUFRUTTO E DIRITTO DI ABITAZIONE

Quindi va specificato che il diritto di usufrutto è simile a quello dell'abitazione, ma ha un contenuto più ampio rispetto a quest'ultimo, infatti la legge stabilisce ai titolari di usufrutto di godere a pieno titolo dell'immobile, oltre il fine di abitarlo, e cioè chi ne è titolare può anche concedere in affitto l’immobile e percepire i canoni.

Ciò non è possibile per chi detiene il diritto di abitazione, che può utilizzare l'immobile limitatamente alle esigenze sue e della sua famiglia. La legge, tuttavia, consente anche la cessione dell'usufrutto, cioè il trasferimento di questo diritto reale di godimento ad altra persona salvo dietro espressa autorizzazione del nudo proprietario.

Nel caso di usufrutto con il termine cessione si fa riferimento solamente alla compravendita, in quanto il trasferimento del diritto da una persona ad un'altra, non può avvenire per testamento o successione.

Il diritto di usufrutto può essere ipotecato, ma alla sua estinzione si estingue anche l'ipoteca, all'opposto di ciò che accade per l'ipoteca sulla nuda proprietà che, al venire meno dell'usufrutto, si estende sull'intero immobile.

Un’altra differenza sta nel fatto che il diritto di abitazione non è pignorabile, mentre l’usufrutto sì.

Quando si parla di vendita della nuda proprietà si fa riferimento ad un’operazione in cui il proprietario dell’immobile concede all’acquirente la proprietà della casa, ma non il possesso.

Infatti è un suo diritto quello di abitare e godere l’immobile per tutta la vita (o comunque fino ad una scadenza determinata in fase di contratto), incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio.

Come abbiamo detto non a caso la vendita della nuda proprietà è una soluzione spesso adottata da persone anziane che hanno bisogno di una maggiore disponibilità economica e allo stesso tempo non vogliono lasciare la loro casa.

Perciò preferiscono guadagnare qualcosa nell’immediato ed avere allo stesso tempo la garanzia di poter restare nel loro ambiente.

Chi compra la nuda proprietà dell’immobile ottiene il diritto di proprietà, ma non il diritto di goderne l’uso e di disporne economicamente.

Chi compra un immobile concedendo il "diritto di abitazione" acquista la piena proprietà dell'immobile ma non il diritto di abitare nello stesso.

Questo rende l’operazione adatta solo a chi non ha urgenza di trasferirsi nell'immediato nell’immobile ed è interessato a fare un investimento.

Il vantaggio principale per l’acquirente? Sicuramente il prezzo.

Infatti la nuda proprietà si compra ad un prezzo nettamente inferiore rispetto all’acquisto della proprietà piena.

Per fissare il prezzo della nuda proprietà viene innanzitutto stabilito il valore di mercato dell’immobile, partendo da una perizia professionale che solo un agente immobiliare abilitato alla professione è in grado di effettuare.

Tale valore viene poi ridotto di un determinato coefficiente a seconda dell’età dell’usufruttario della casa (i coefficienti vengono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettattive di vita in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore).

Lo sconto che l’acquirente può ottenere è davvero interessante: si parla di cifre che vanno dal 25% fino a picchi del 40-50% in meno rispetto alle quotazioni di mercato; la percentuale del risparmio cambia in funzione dell’età e del sesso del venditore: più è giovane, maggiore sarà lo sconto, perché si presuppone che ci sarà da attendere più tempo per veder ricongiungere usufrutto e nuda proprietà.

Come pagare la nuda proprietà?

Il pagamento della nuda proprietà si può fare in due modi:

1. saldando l’intero importo all’atto notarile
2. versando subito una parte e dilazionando il rimanente con importi mensili fino al saldo dell’intero valore.

Dilazionare il pagamento è una soluzione che offre vantaggi per entrambe le parti coinvolte nella vendita, dato che l’acquirente può evitare di pagare tutto in un’unica soluzione e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi.

Tasse per l’acquisto della nuda proprietà.

L’acquisto della nuda proprietà di un immobile è soggetto ad imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna e all’imposta di registro del 9% .

In possesso dei requisiti necessari, l’acquirente può beneficiare delle agevolazioni di acquisto prima casa, godendo così della riduzione dell’imposta di registro al 2%.

Un vantaggio per chi compra la nuda proprietà è costituito dalla possibilità di rivenderla in qualsiasi momento realizzando un guadagno sulla rivalutazione della casa sul mercato immobiliare.

I costi legati all’Imu, alla Tasi (dove dovuta) e alla manutenzione ordinaria spettano all’usufruttuario, mentre gli oneri derivanti da eventuali lavori straordinari saranno a carico del proprietario.

Anche per una casa in nuda proprietà è importante affidarsi ai professionisti del settore: l’Agenzia Immobiliare Gabetti di Pisa saprà darti un quadro chiaro e completo della tua operazione immobiliare.

Vuoi saperne di più? Sei interessato alla vendita o all’acquisto di una nuda proprietà?

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